부동산 리츠 투자 REITs 부동산투자회사 활성화 방안

 

리츠(REITs) 활성화 방안

국민소득 증진 및 부동산 산업 선진화를 위한 리츠(REITs)

국내 부동산 가치는 약 1경 5천조원(2022년 기준_통계청)입니다.

이 중 부동산개발 및 부동산 임대 분야 매출은 연간 약 190조원(

부동산 시장에서 개발, 임대, 매각 등에서 막대한 이익이 창출되지요, 허나 많은 자금이 소요되어 일반 국민 참여는 사실상 곤란하죠.

국민도 부동산 이익 누릴 수 있도록 다수로부터 소액자금을 모아 부동산 투자하여 이익을 쉐어하는 리츠 부동산 투자회사 도입을 하였죠.(2010년경)

리츠는 명목회사로 실체가 없어 자산관리회사, 사무수탁기관, 자산보관기관을 둡니다.

☞자산관리회사(AMC): 전문적 인력, 시설 등 보유하여 리츠의 위탁을 받아 투자.운용업무를 수행하는 회사

☞자산보관기관: 리츠 자산을 안전하게 보관하는 기관

☞사무수탁기관: 리츠의 사무업무를 위탁받아 이행하는 기관

 

◆실물부동산 투자 직접투자의 특징

-부동산 소유권 거래(환금성 떨어짐)

-주로 부동산 매각차익 기대

-대출을 수반한 투자

-취득세, 양도세 등 비용 발생


◆리츠를 통해 간접투자

-리츠 주식 거래(환금성 높음)

-부동산매각차익+임대료 수익기대

-대출 없이 소액투자 가능

-거래비용 거의 없음(주식 거래수수료 수준임)

 

 

국내 리츠 자산 규모를 보면 약 98조원입니다. 이 중 상장리츠가 16조원

지난 5년간 약 2배 성장하였습니다.

최근 고금리 등 영향으로 성장속도가 둔화기조입니다.

국내 리츠 투자 대상도 주로 주택 및 오피스(76%)에 집중되어 있습니다.규모도 작은 편 타국가대비 상대적으로 작은 편입니다.

⊙리츠별 시총 규모(단위:조원) 

-한국: 0.35조원

-미국: 7.9조원

-일본: 2.5조원

-싱가포르: 2.3조원

미국이나 일본 등 선진시장 리츠규모는 우리나라의 10배이상입니다.

주택 및 오피스텔뿐만 아니라 물류센터, 헬스케어 등 다양한 자산에 투자합니다.

 

 

리츠는 국민 안정적 소득, 기업에는 부동산 유동화 기회 제공하며 임대주택 공급 통한 부동산 시장 안정과 부동산 산업 선진화에 기여하고 있습니다.

국민의 입장에서는 오피스, 리테일 등 업무, 상업용 부동산 투자 기회를 제공하고 안정적으로 이익 배당함으로써 가계소득 증진 기여를 합니다.

리츠의 높은 배당(3년 평균 8∼9%), 배당소득 분리과세(14% → 9%) 혜택 등으로 인하여 투자자 증가하였습니다.
2020년 9만명 → 2023년 41만명

기업측 입장에서는 보유 부동산 유동화로 인하여 자금의 물꼬를 터줘서 신사업  투자재원 확보하고 발생한 수익을 주주에 배당합니다.

한마디로 리츠가 기업수익과 가계소득을 연결해주는 브릿지역할을 하는 겁니다.

정부 및 지자체는 임대주택 18만호 공급(수도권 72%)을 통해 주거안정에 기여하고 도시재생리츠 등 정책지원 역할도 수행합니다.

 지자체도 지방도시공사가 운영하는 리츠 통해 도시재생, 임대주택 건설 등 핵심사업 추진을 하고 있죠

 ▒ SH가 10개, 인천도시공사 4개 리츠 운영 중, 경기도시공사,광주도시공사 등도 설립 중 

 

 

부동산 산업측면에서 보면 부동산 운영 단계에서 주주총회, 공시 등 투명한 의사결정 및 이익 공유 통해 부동산 산업 선진화에 기여하고 있습니다.

부동산 리츠는 높은 자기자본비율 등 통해 안정적 개발 수단으로 관심 확대가 되고 있죠.

개발사업 중인 리츠(34개) 평균 자기자본율 38%입니다.

허나 프로젝트 부동산투자회사는 약 2~5%수준.

리츠는 소액투자자도 참여가 가능하여 거버넌스 구축, 민주적 의사결정 거쳐 이익 공유하므로 ESG 가치 추구 유리하답니다.

 

 

▣ 리츠 활성화

▷리츠 시장 규모 선진국 수준으로 확대 

☞ 국민에게 높은 배당 통해 안정적인 소득 지원

☞ 기업은 AI, 헬스케어 등 신산업 투자 기반 지원

1) 리츠가 좋은 자산 먼저 개발·편입 할 수 있도록 지원

⊙ 개발사업 특성을 고려하여 규제 합리화한 프로젝트리츠 도입

⊙ 투자 대상 및 금융투자 확대 등 리츠 투자 다각화

⊙ 자금유보·자산재평가 등을 통한 리츠 투자여력 확충


2) 규제에서 지원 중심으로 리츠 행정 선진화

⊙ 리츠지원센터 및 자문위원회 등 리츠 지원 거버넌스 구축

⊙ 신속한 인가, 행정 부담 완화 등 리츠 운영규제 합리화

 

 

3) 국민의 리츠 투자기회 확대 및 투자자 보호 강화

⊙ 투자보고서 및 정보시스템 개선으로 정보 접근성 제고

⊙ 지역상생리츠, 공모 개선 등 일반투자자 참여 확대

⊙ 배당제도개선, 리츠 운영 내실화 등 투자자 권리 및 보호 강화

4) 부동산 시장 안정 및 발전을 위한 리츠 역할 확대

⊙ 공공지원민간임대리츠 확대 추진

⊙ 미분양 주택 CR리츠 매입 도입

⊙ 중산층 장기임대주택 육성

 

 

[프로젝트 리츠 도입]

리츠로 부동산 개발시 변경인가, 공시, 주식분산 등 규제가 많아 PFV 개발→리츠 인수라는 비효율적 방식으로 진행하게 되죠

리츠가 부동산 직접 개발하여 임대ㆍ운영할 수 있도록 개발 단계 특성을 고려하여 규제 합리적으로 개선 할 필요성이 크다는 겁니다.

개발 단계[사모]는 일반 투자자 보호 목적 규제를 대폭 완화하는 것.

운영 단계[공모]는 투자자 보호 장치 적용되는 이원적 방식 도입

개발 단계에서 사업 지연 방지를 위해 인가제→등록제

개발 전략 비밀 보장을 위해 공시 제외.

신속한 의사결정을 위해 주식소유한도 예외 지원

▶리츠의 영업(변경) 인가 부담 완화

현행은 리츠 인가(1.5개월 이상)가 사업지연 및 비용부담으로 작용

개선은 개발 단계에서 등록제 적용, 운영 단계에서는 인가제로 전환

▶1인 주식 소유한도(50%) 완화

 현행은 1인 주식 소유한도 제한(50% 이하)하여, 단독 의사결정 중시하는 전문투자기관의 참여 제약됩니다.

개선은 전문적인 특정 주주 책임감 있는 사업 추진 위해개발 단계에서는 1인 주식 소유한도 적용 제외, 주식소유한도는 운영 단계부터 적용

▶공시·보고 의무 최소화

현행은 전문,기관 투자자만이 참여하는 개발 단계에서도 운영 단계와 동일 수준 공시ㆍ보고 의무(57개 항목) 적용

개선은 개발사업의 사업성 분석 및 안정성 확인을 위해 재무 현황 등이 기재되는 투자보고서만 보고토록 완화

▶주식 공모 시기 순연

현행은 준공 후 2년 내 주식 30%를 공모해야 하나, 사업비 증가 및 공실 리스크등 일반 투자자에 전가할 우려가 있음.

개선은 개발 단계 리스크를 최대한 해소 후 일반 투자자에 공모하도록 공모 기한 준공 후 최대 5년으로 변경[국토부 협의 후 공모]

 

 

▶비주택 사업 보증체계 강화

현행은 HUG 등 보증 가능한 주택과 달리 비주택은 보증체계 없음.

개선은 건설공제조합의 비주택 PF 보증 등으로 안정적 자금조달 지원

적용방안은 노후계획도시 정비, 도시개발, 도심복합개발 등의 리츠 방식 추진 적극 검토


[리츠투자 다각화]

고령화, AI 등 대비하여 수요가 높고 안정적 수익 확보 가능한 헬스케어, 테크 자산 등으로 리츠 투자대상 확대

현행은 부동산투자회사법령 열거된 자산에 대해서만 투자 가능을 개선하여 국토부 승인 시 다양한 자산에 투자 가능토록 허용[시행령 개정, 24년도 하반기]

¶헬스케어
시니어주택 + 의료+상업 복합시설 헬스케어 리츠를 2ㆍ3기 신도시 우수한 택지 활용해 25년까지 3곳 이상 공모

¶시니어주택 입소보증금 고려하여 리츠 자산 구성요건 완화

리츠는 총자산의 70% 이상 부동산으로 구성해야 하나 입소보증금이 클 경우 70% 조건 충족 곤란하여 ☞ 입소보증금 등으로 인한 예치금은 총자산에서 제외[시행령 개정]

 

 

¶테크 자산 : AI, 탄소중립 등 신성장 미래산업 필수 자산인 데이터센터, 청정에너지 자산 등에도 투자 허용

 ¶산업단지 : 지방 산업단지 내 공장 등 기업 자산을 리츠로 유동화할 수 있도록 세부 규정 마련(산업집적법 시행령 개정, 24년도 7월)

 ¶공공택지 공급 : 2ㆍ3기 신도시 개발 정합성+효율성 제고 위해 우수 입지의 업무+상업 용지를 리츠 방식 사업자에 우선 제공

 ※ 시범사업 : 화성동탄2 동탄역 인근 상업,업무시설 용지 등
 ※ 민간사업자 참여 유인 및 재원조달 지원 위해 LH의 지분출자 지원

 

 

¶금융투자 확대: 리츠의 수익 구조 다변화 위해 실물 부동산 뿐 아니라 모기지 등 부동산 금융 투자 확대(시행령 개정, 24년도 하반기)

 안정적인 투자금 회수와 이자수익 확보 위한 대출, 모기지 등 선순위 투자 필요

 > 모기지투자 : 모기지채권, C-MBS 대한 투자 한도(30%) 폐지

※ C-MBS: 상업용 부동산저당채권(모기지) 담보로 발행한 증권(Mortgage Backed Securities)

 >대출투자 : 리츠가 지분투자뿐 아니라 대출투자 통해 안정성+수익성 확보할 수 있는 방안 마련(행정규칙 개정, 24년도 하반기)

 ※ 맥쿼리인프라펀드는 SOC 사업 투자 시 지분투자뿐 아니라 대출투자 기 시행 중


[리츠투자 여력 확충]

 ¶자산재평가: 보유 부동산 가치 제대로 평가 받아 담보 여력 확보(추가대출)할 수 있도록 자산재평가 활성화

 ¶M&A: 공모리츠가 별도 자금조달 없이 공모예외리츠가 보유한 양질 부동산 편입할 수 있도록 합병 허용(개정안 발의, 24년도 하반기)

 ※공모예외리츠: 연기금 등이 50% 이상 투자하거나 자산 70% 이상을 임대주택으로 보유한 리츠 

현행은 공모리츠는 공모리츠와만 합병 허용하고 있어 공모예외리츠를 편입하기 위해서는 자산 매입 자금 필요

개선은 공모리츠와 공모예외리츠 간 합병도 허용

※ 합병시 부실 방지 위해 리츠의 자산에 대한 철저한 가치 평가 전제


¶자금 유보: 신규 투자 재원 확보할 수 있도록 자금 유보 허용

현행은 리츠는 이익의 90% 이상 주주에게 의무 배당

개선은 수익 추구 위해 배당금 모아 좋은 부동산 매입하고자 주주가 동의한 경우에 한정하여 자금 유보 허용(개정안 발의, 24년도 하반기)

※ 신규 자산 투자계획에 대해 주주총회 특별결의 거쳐 주주 동의 확보

 

 

[투자자 권리 및 보호 강화]

¶배당 개선 : 리츠를 통한 안정적 생활자금 마련 등 위해 月 단위 배당을 할 수 있도록 허용(개정안 발의, 24년도 하반기)

이를 위해 배당액 산정 및 회계처리 방법 등 가이드라인 마련

¶리츠 운영 내실화 : 리츠 의사결정이 투자자 이익을 보호할 수 있도록 리츠 이사회 구성ㆍ운영 등에 대한 가이드라인 마련(24년도 12월)

 

 

¶앵커리츠 : 공모, 상장 리츠 시장 활성화 및 건전성 확보 위해 앵커리츠가 시장 지위 부합하는 역할 적극 이행

⊙ 투자 확대 : 주택도시기금 외 공제회 등 공적자금의 출자 참여 허용하여 앵커리츠 투자 규모 단계적으로 확대

⊙ 장내 거래 : 앵커리츠가 장외 거래 뿐 아니라 장내 거래도 할 수 있도록 하여 리츠 시장 거래 활성화 유도

 

 

[공공지원 민간임대리츠 추진]

본 PF로 전환되지 못하고, 브릿지론 상환에 곤란 겪는 경매 위기 사업장 토지 공공지원민간임대리츠가 인수

사업구조는 주택도시기금과 기존 지분(equity) 투자자가 리츠를 설립하여 브릿지론을 상환하고 공공지원민간임대주택 사업 추진

 

 

[미분양 CR리츠 도입]

리츠가 미분양 주택 매입, 운영하여 미분양 리스크 해소

사업구조는  재무적 투자자(FI)와 함께 시행사 등이 후순위로 출자 참여한 CR리츠가 미분양아파트 매입,운영 → 부동산경기 회복시 매각

이를 위해 CR리츠가 미분양아파트를 매입하고 임대 운영하는 동안 사업성 확보할 수 있도록 취득세, 종부세 세제지원

미분양 CR리츠가 미분양아파트 주택을 담보로 대출 시 조달 금리를 낮출 수 있도록 모기지 보증활용 지원(HUG 내규 개정, 24년도 7월)

모기지 보증: 채무자가 모기지 대출 상환하지 않을 경우 보증기관이 모기지 대출 상환 보증→ 담보력이 약한 미분양 주택을 담보로 대출 시 신용보강 효과

또한, 신탁사가 수탁 보유 중인 미분양 주택도 미분양 CR리츠의 매입 대상에 포함됨 명확히 안내(유권해석, 24년도 6월)