생활형 숙박시설 용도변경 완화 합법사용 지원방안

 

생활숙박시설 합법사용 지원방안

한류열풍 이후 외국 관광객 등 장기 체류 숙박 수요가 늘어남에 따라 생활숙박시설 생숙을 도입하였죠.

※공중위생관리법 시행령: 숙박업 종류에 취사가 가능한 생활숙박업 도입(’12) 

※건축법 시행령 : 생활숙박업을 영위할 수 있는 ‘생활숙박시설’ 용도 도입(’13)

숙박시설로서 아파트등 주택에 비해 세제, 금융, 건축기준 등을 완화하였죠.

이러한 점으로 문제점이 발생하였죠. 부동산경기 과열시기 편법 주거상품으로 오용되었습니다.

 

2021년도 신규생숙 관리강화, 기존생숙 용도변경 특례 부여를 주요 내용으로 하는 생숙 불법전용 방지대책을 발표하였습니다.

※(허가단계) 생활숙박시설 건축기준 제정으로 프론트데스크, 세탁실 등 설치 의무화

※(분양단계) 수분양자 계약 시 숙박업 신고동의서 서명 의무화

※(사용승인단계) 허가권자는 수분양자 서명여부를 확인 후 사용승인

※ (용도변경 특례) 생숙→오피스텔 용도변경 시 건축기준 한시적 완화

생활형숙박시설 현황을 보면 준공 12.8만실 중 숙박업 신고 6.6만, 용도변경 1만실 등 합법사용하고 있습니다.

그러나 여전히 숙박업 미신고 물량 5.2만실,  공사 중 물량 6만실 등은 주거전용 가능성 존재합니다.

 

생활형숙박시설에 대한 숙박업 신고 미충족, 용도변경 요건 미충족, 방법을 몰라
방치되는 경우 다수입니다.

숙박업 신고는 일정규모 이상만 신고가 가능하여 개별실 소유자가 신고할 경우 애로사항이 있습니다.

숙박업신고 기준은 ①30실 이상, ②독립된 층, ③연면적 1/3 이상 중 택1

용도변경: 생숙과 주거용도(오피스텔) 시설기준 차이로 인해 용도변경에 애로

주차장:  생숙 200m당 1대 / 오피스텔세대당 1대 이상

복도폭: 생숙 복도폭 1.5m 이상 오피스텔 복도폭 1.8m 이상

지구단위계획: 생숙 입지 지역 중 주거시설 입지 불가능 지역 존재

오피스텔 건축기준: 오피스텔은 전용출입구 필요. 생숙과 오피스텔 혼재시 충족 곤란

생숙과 오피스텔 면적 산정방식 상이 → 전환시 소유자 2/3 동의필요

 

♧ 생활형숙박시설 생숙합법사용 지원방안

신규 불법전용은 원천 차단합니다.

다만, 사용 중이거나 공사 중인 생숙(생활형숙박시설)은 지역 및 소유자 여건에 따라 합법사용이 가능하도록 맞춤형 지원을합니다.

1. 신규생숙(생활형 숙박시설)은 주거전용 원천차단합니다.
건축법 개정 통하여 개별실 단위 분양 제한합니다.

[현황] 공중위생관리법상 생숙은 일정 규모 이상으로만 숙박업
신고가 가능하나, 개별분양이 허용되어 주거전용 가능성 상존합니다.

[개선]공중위생법상 숙박업 신고기준 이상으로만 분양 간으하도록 건축법 개정
(시행일 이후 최초 건축허가 신청분→연내 발의)

2. 기존 생숙(생활형숙박시설)은 애로요인별 맞춤형 지원 통해 합법사용 적극 유도합니다.

[현황] 생활형숙박시설 개별 실 소유자는 숙박업 신고 요건 충족 애로사항을 겪고 있죠.  30실 이상이거나, 건축물 연면적 1/3 이상이거나, 독립된 층일 경우에만 신고 가능하기 때문이죠.

일부는 신고 필요성이나 방법을 몰라 미신고 중입니다.

[개선] 지역여건에 맞춰 신고기준 완화 위한 조례 개정합니다.

 

 

생숙(생활형 숙박시설)건물 내 이미 위탁업체가 있거나,  여러 채 소유하고 있는 경우 등 요건 충족이 가능한 생숙에 대한 신고 안내 강화합니다.

생활형숙박시설을 오피스텔로 용도변경 희망 시 주요 장애요인별 지원방안 마련합니다.

[현황] 오피스텔 등주거용도로 용도변경을 하고 싶어도,  시설요건 등 장애요인 으로 인해 비용 부담이 큰 경우,  대안이 없는 소유자가 상당수입니다.

[개선] 복도폭,  주차장 규제,  지구단위계획 등 애로요인별 비용 등 감안한 현실적인 지원 대책 제시합니다.

① <복도폭> 
지원방안 발표(’24.10.16)  이전 최초 건축허가 신청한 생숙은 복도폭이 1.5m여도 피난시설 또는 설비 보완 시 안전성능 인정합니다.
주요대상은 사용 중인 미신고 물량 5.2만실 중 2.5만실, 공사 중인 물량 6만실 중 2.6만실

소유자는 전문업체 위탁하여 성능위주설계 시행·보완 → 성능위주설계 결과 지자체에 제출 →  건축위 심의 통해 대피시간 확보 확인 시 안전성능 인정

건축법 개정 연내발의하여 소방시설법｣상 성능위주설계 통과 시 복도폭이 1.8m 미만이어도 주거용도 요구하는 안전성능 충족하였다고 인정하도록 개정

 

[성능위주설계(시뮬레이션) 예상비용]
1) (300세대 이상) 세대당 약 30만원 내외
2) (100~300세대) 세대당 약 100만원 내외
※ 건설기술연구원 등 전문가 자문회의를 거쳐 추정한 예상 비용으로, 시뮬레이션 결과에 따른 스프링클러, 배연설비 등 추가설치 비용은 별도

② <주차장> 

-외부 주차장 설치방법 안내

-비용부담 시 설치면제

-조례 개정 등 지자체별 여건 고려한 다양한 대안 제시

사용 중인 미신고 물량 5.2만실 중 2.8만실,공사 중인 물량 6만실 중 3.2만실 해당

>외부주차장: 인근 부지확보가 가능한 경우, 직선거리 300m 또는 도보거리 600m 이내 외부주차장 설치대안 안내(기계식 주차장도 가능) 

>비용납부 시 면제:  상응하는 비용납부 시 주차장 추가설치 면제 → 지자체는 납부비용으로 주차장 확충

>주차기준 완화: 지역 여건상 추가 주차장이 필요 없는 경우 또는인근 주차부지 확보가 어려운 경우 지자체별로 조례 개정 적극 검토 

③ <지구단위계획> 

지자체가 수립한 지구단위계획 의해 오피스텔 입지 불가능한 지역은 기부채납 전제로 지구단위계획 변경 적극 검토

사례를 보면 서울 마곡 르웨스트: 200억 규모 기부채납(소유자 분담) 병행하며 해당 지역에 오피스텔 입지가 가능하도록 지구단위계획 변경

사용 중인 미신고 물량 5.2만실 중 1만실, 공사 중인 물량 6만실 중 1.7만실이 해당

 

④ <오피스텔 건축기준>

지원방안 발표(’24.10.16) 이전 최초 건축허가 신청한 생활형숙박시설은 용도변경 시 전용출입구 설치+안목치수  적용 면제

다만, 소유자 변경 시 면제 사항 알 수 있도록 건축물대장에 명기합니다.

 

 

 

앞으로는 신규 생숙(생활형숙박시설)은 개별실 단위 분양이 제한됩니다.

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숙박업 신고 기준 이상인 30실 이상이거나 건축물의 3분의 1 이상으로만 분양하도록 해 생활형숙박시설이 주거시설의 대체재 상품으로 악용되는 것을 원천차단하기로 했습니다.

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다만 이번의 생활형숙박시설 규제완화로 생활형숙박시설에서 오피스텔로의 전환 가능성은 높아졌지만 생활형숙박시설 부동산 가치상승에 따른 형평성 문제가 남아있습니다.

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아파트 등 보다 각종 부동산규제는 덜 받으면서 사실상 아파트 기능을 할 수 있는 길이 열린 것이기 때문이죠.

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이번 생활형숙박시설 합법사용 지원방안으로 생숙 즉 생활형숙박시설에서 오피스텔로 용도 전환할 수 있는 수분양자는 임대 및 실거주 등 미래 사용가치가 올라가게 됩니다.