주택시장 및 가계부채 이슈 서울아파트와 수도권아파트

 

주택시장&가계부채 이슈에 대한 한국은행 보고서를 참고하며 주택시장에 대한 흐름을 살펴볼까요.

최근 기간 동안 수도권 주택 가격 상승 추세가 지속되어 소득 및 사용가치와의격차가 커지고 있습니다. 

또한 가계 부채 비율이 계속 증가할 가능성이 높습니다.

근본적가치 펀더멘털 대비 괴뢰되어진 부풀려진 주택 가격 간의 이러한 불일치는 앞으로 금융 및 경제적 변동성을 증폭시키는 요인으로 작용할 수 있습니다.

가계 부채 비율과 관련하여 이미 소비와 성장을 크게 제약하는 수준에 도달했습니다. 
주택 시장과 가계 부채는 주택 공급, 거시건전성의 규제, 금리 등 다양한 요인의 영향을 받습니다. 

최근의 확장이 장기화되는 것을 방지하기 위해 적절한 정책 믹스를 구현해야 한다는 것이 강조됩니다.

 

최근 주택 시장을 살펴보면 아파트 가격이 지속적으로 상승하고 거래량이 상당히 증가했으며, 특히 수도권에서 그렇습니다. 그러나 비수도권은 가격 하락과 거래 부진을 겪고 있습니다.

특히 서울의 경우 8월 둘째 주에 아파트 가격이 2018년 9월 이후 가장 높은 상승률을 기록했고, 거래량도 장기 평균을 넘어서면서 수도권 주택 시장이 과열되고 있다는 징후가 나타났습니다.

서울의 주택 가격 상승과 거래량 증가는 4월 이후 확대되고 있는 금융권 가계대출에 영향을 미쳤습니다. 

서울의 주택 거래와 전체 가계대출 간의 근본적인 연관성이 강화되었으며, 두 지표 간의 상관계수는 2010년대 초반 0.45에서 2020년대 초반 0.6~0.7 범위로 증가했습니다.

주택 시장 확대가 수도권에 국한되더라도 주택 가격의 상당한 상승은 과거에 비해 가계 부채를 포함한 금융 안정성에 더 큰 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

한국은행보고서는 또한 주택 가격과 소득,사용가치와의 격차가 커지고 있음을 강조합니다. 

서울의 명목 주택 가격은 2021년 최고치의 약 90%로 회복되었으며 서울 일부지역은 이전 최고치를 넘어섰습니다. 

서울 지역에서 소득 대비 주택가격 PIR이 높은 수준으로 상승했으며 여러 지표를 고려한 주택 가격 격차 평가는 상당한 증가를 보였습니다.

주택 시장의 위험 지수는 고평가단계에 있으면서 재상승중이고 반면 전세가는 낮은 수준을 유지하고 있습니다. 

GDP 대비 가계부채 비율은 2022년 이후 점진적으로 감소하는 모습을 보이고 있지만, 2024년 1분기 현재 31개 OECD 국가 중 4번째로 높은 수준인 92.1%(평균 60.1%)를 기록하고 있습니다.

이는 GDP 대비 가계부채 비율의 추정 소비 및 성장 제약 임계값인 80~85%를 크게 상회하는 수준이다.

적정 수준의 부채는 시간이 지남에 따라 효율적인 자원 배분을 통해 경제에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.. 그러나 수준이 임계값을 초과하면 저생산성 부문에 대한 소비 및 자원 배분을 제약하는 등 경제에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

 

5월 이후 가계대출의 높은 증가율이 지속된다면 GDP 대비 가계부채 비율이 증가하여 잠재적 불안정성에 대한 우려가 제기될 것으로 추산된다.

서울 주택 시장과 가계 대출의 이전 확장 기간을 돌이켜보면 2001년~2003년, 2005년~2008년, 2015년~2018년, 2020년~2021년의 네 가지 뚜렷한 기간이 있었습니다. 

2001년~2003년은 주택 가격이 가장 많이 상승하여 총 63.7%가 증가했습니다. 

이에 비해 2020년~2021년은 연간 약 29.2%로 가장 빠른 증가율을 보였습니다.

게다가 이러한 모든 확장 기간 동안 주택거래량 큰 폭으로 증가하였고 가계 부채비율이 모두 높은 수준으로 상승했습니다. 

가계 부채 비율의 증가와 그 속도도 2001년~2003년과 2020년~2021년 기간 동안 가장 높았으며, 이는 주택 가격 추세를 반영합니다.

과거의 확장 기간은 대체로 주택 건설 감소로 인한 주택 공급 부족에 대한 우려와, 거시경제적 규제가 완화된 환경에서 시작되었습니다.

마찬가지로 최근 서울의 신규 아파트 공급 부족, 비아파트 기피현상으로 인한 수급불균형, 금리 인하 기대, 규제 완화 및 정책 금융 확대로 인한 수요와 공급의 불균형에 대한 우려는 모두 복합적인 효과를 가져왔습니다.

과거 확장기 구간에는 전세가가 높아서 갭투자가 많을거로 추정되지만, 최근에는 전세가가 낮아서 전세 활용한 갭투자 비중은 아직 낮은 수준입니다.

 

이론적으로 주택 가격 상승은 건설 투자 증가와 부의 효과를 통해 경제를 활성화하지만, 한국에서는 아파트의 건설 기간이 길고 주택 가격과 건물 투자의 상호 연관성이 낮으며 가계부채비율이 높아서 부의 효과가 제한됩니다.

주택 가격이 소득, 펀더멘털과 괴리가 커지면 향후 조정 시 금융 및 경제적 변동성을 증폭시킬 가능성이 있습니다.

높은 가계 부채 비율은 소비를 제한하는 구조적 요인으로 작용할 수 있다는 점에 주목할 가치가 있습니다. 

가계부채와 민간소비의 관계를 살펴보면, 2010년대 중반까지 존재하던 양의 상관관계가 2010년 후반부터 음의 상관관계로 전환되었는데, 이는 한국의 가계부채 비율이 80%를 돌파한 것과 일치합니다. 

소비제한하는 DSR수치도 임계치가 47%수준 기준으로 이 수준을 넘어서는 가계비중도 2013년은 5.1%대, 2023년은 12.2%로 크게 증가했습니다.

수도권 주택가격이 지속적으로 상승하고 가계대출이 장기적으로 증가하는 현재 상황은 상당한 불확실성이 특징입니다. 

거시건전성 규제효과의 불확실성, 주택인허가 및 착공물량 감소 게다가 핵심 주택구입 연령층으로 인한 가구수 증가 등등의 수급불균형 우려측면이 상존하여 수도권주택시장의 과열양상은 내년 이후에도 이어갈 가능성 배제하기 어렵습니다. 시장의 장기불안화.

결론적으로, 최근 서울주택시장의 과열 징후와 가계대출의 확대 추세는 상당한 불확실성이 있는 상황을 만들어냈습니다. 

가계부채 비율은 이미 소비와 성장을 크게 제약하는 수준에 도달했으며, 펀더멘털과의 괴리성있는 주택가격측면은 추후 조정 시 금융 및 경제적 변동성을 증폭시키는 요인으로 작용할 수 있습니다.

서울 주택 시장과 가계부채 추세가 금융 안정성에 미칠 수 있는 영향을 감안할 때, 금리 인하 및 기타 관련 결정의 시기와 속도를 신중하게 고려할 필요가 있습니다. 

이는 한국은행 보고서에 제시된 주택 시장과 가계부채 상황에 대한 평가와 의미를 요약한 것입니다.


-이상 마무리 THE END-